Как оформить документы о собственности на квартиру в новостройке

В большинстве российских регионов квартиры будущим собственникам продаются еще во время строительства, порой даже и перед началом строительных работ как таковых, когда еще только вырыт котлован будущего многоквартирного дома. Строящееся здание не проходит никакой регистрации в соответствующих государственных органах до полной сдачи его в эксплуатацию. Всем будущим владельцам квартир рекомендуется заранее ознакомиться со спецификой оформления квартиры в собственность в новостройке, с возможными нюансами и сложностями предстоящей процедуры регистрации в 2017 году.

Вероятные сложности приобретения строящегося жилья

Юридически оформить право собственности квартиру в недостроенном здании нельзя. Причина ясна: ведь фактически здания как объекта недвижимости еще не существует. Договором долевого участия со строительной компанией, даже при подкреплении платежными документами, дается лишь право на оформление собственности в будущем.

Чтобы официально оформить собственность на жилплощадь в новостройке, покупателю необходимо дождаться и окончания строительства, и завершения процедуры оформления застройщиком обязательного пакета документации на все многоквартирное здание. На практике данные процессы редко когда завершаются одновременно.

И это означает следующее:

1 Без наличия задокументированного права собственности обладатель квартиры не имеет возможности полностью распоряжаться своим недвижимым имуществом – продавать, дарить или завещать приобретенное жилье.

2 Владелец без официальных документов на руках не имеет права вставать на регистрационный учет по месту нового жительства. Результатом данного обстоятельства могут стать проблемы при трудоустройстве, оформлении детей в школу и детский сад по месту проживания, получении медицинской помощи и т.п. При отсутствии прописки осложнится процесс оформления загранпаспорта или постановки приобретенного автомобиля на государственный учет. И, наконец, выявленное отсутствие регистрации (тем более, в крупных городах) грозит гражданину проблемами с органами правопорядка.

3 Использовать приобретенную жилплощадь в качестве залога для получения кредита будет практически невозможно. Если банкиры и не откажут оформить незарегистрированное еще жилье в качестве кредитного обеспечения, то предложат гораздо менее выгодные условия по кредитному договору.
 

4 Ощутимым минусом длительного отсутствия оформления квартиры является материальный аспект – увеличивается срок, в течение которого владелец квартиры должен заплатить НДФЛ при ее продаже. Налоговым кодексом продавец жилой недвижимости освобождается от уплаты данного налога лишь по истечении трехлетнего владения продаваемой собственностью. Срок этот исчисляется лишь с момента регистрации прав собственности, даже если фактически человек прожил в этой квартире уже несколько месяцев. Продажа такого жилья осложняется обязательными по закону расходами – уплатой налога на доходы в размере 13% от разницы между суммой покупки квартиры и суммой ее продажи.

5 Дополнительно возрастают затраты, связанные с выплатой ипотеки.
Обычно %% уплате по ипотечному договору при покупке строящегося жилья выше на пару процентов, чем по кредиту на приобретении готового жилья, поскольку банкам достаточно проблематично впоследствии реализовать недостроенную недвижимость в ситуации невыплаты долга заемщиком. После получения подтверждения от покупателя оформленной собственности на недвижимость, банки часто снижают заемщику процентную ставку. В итоге, чем быстрее произойдет оформление собственности, тем меньше заемщик переплатит по кредиту.

6 Пока не наступит момент юридической регистрации прав собственности, покупателю квартиры откажут в оформлении льгот и дотаций на оплату коммунальных услуг.

Юридическое оформление новостроек

Необходимые условия

Что необходимо для начала оформления? Должны соблюдаться следующие условия:

Обычно камнем преткновения оказывается тот факт, что застройщик вовремя не сдал в регистрационные органы требующуюся документацию или не успел оформить на себя право собственности по предварительным договорам на соответствующую новую квартиру.

В указанном случае владелец жилья:

• дожидается момента оформления застройщиком необходимого пакета документов;
• обращается в судебную инстанцию для ускорения процедуры оформления своей квартиры.

Этапы регистрации

Регистрационный процесс можно условно разбить на этапы:

1. Разрешается ввод построенного дома в эксплуатацию.
   Специальное разрешение выдается компании-застройщику контролирующими органами. Оно является подтверждением того, что на момент проверки новостройка соответствовала обязательным требованиям и стандартам, предъявляемым к жилым помещениям, и нарушений не выявлено. В теории, данным документом разрешается заселение дома жильцами. На этом же этапе застройщику предстоит оформление акта реализации инвестиционного строительного контракта;
2. Уточняется фактическая площадь квартиры.
   Замером жилплощади в сданной новостройке занимаются сотрудники БТИ. Эта процедура является обязательной, поскольку по факту площадь готовой квартиры зачастую отличаются от размеров, указанных в договоре. При обнаружении разницы, участником долевого строительства и застройщиком проводятся по соглашению окончательные расчеты и доплаты. Все взаиморасчеты должны завершиться до начала регистрации собственности;
3. Оформляется акт приема квартиры, подтверждающий отсутствие у покупателя претензий к компании-застройщику. Важно именно на данном этапе внимательно осмотреть жилье, так как после подписания акта предъявить какие-либо претензии строителям по качеству работ будет весьма проблематично.

В видео специалист рассказывает, как будущему собственнику следует принимать новую квартиру у строительной компании.
 

Порядок оформления прав собственности на новую квартиру

Покупатель квартиры в новостройке имеет возможность:

 

За данные услуги владелец новой квартиры платит застройщику оговоренную заранее сумму.
 

 
При самостоятельном оформлении собственности покупатель получает от застройщика необходимый пакет документов для регистрации и обращается непосредственно в регистрационный орган, где ему и вручают регистрационное свидетельство. Ждать получения свидетельства придется 1 месяц.

Ускорить процедуру регистрации через суд можно в том случае, если срок сдачи жилья по договору уже истек, а строительная компания все еще не вводит дом в эксплуатацию и не передает квартиры покупателям.

Как показывает практика, суд чаще принимает сторону дольщиков. С имеющимся на руках решением судебного органа потенциальный владелец квартиры может приступать к оформлению права собственности.

Документы, требующиеся для регистрации собственности

Пакет документов предоставляется в регистрационный орган по месту нахождения построенного объекта недвижимости. Помимо заявления о регистрации, потребуются оригиналы и копии:

1. договора долевого строительства, заключенного с компанией-застройщиком;
2. паспорта будущего собственника (собственников);
3. нотариальной доверенности, если подавать документы на оформление будет не сам владелец недвижимости, а его представитель;
4. поэтажного плана и экспликации приобретаемой квартиры, самостоятельно оформленных собственником в ПИБ (БТИ);
5. подписанного покупателем и застройщиком акта приема-передачи квартиры;
6. квитанции об уплате потенциальным собственником государственной пошлины (1 тыс.руб.)

При оформлении прав собственности участвуют, как минимум, три стороны. В частности, если квартира приобреталась по договору долевого участия, сторонами станут компания-застройщик, участник долевого строительства (будущий собственник квартиры) и регистрирующий орган. Таким образом, при оформлении кроме оригинала потребуется как минимум три копии договора:

Передача документов в регистрационный орган

Проверив наличие и правильность оформления всех требующихся документов в присутствии всех потенциальных собственников и представителя от компании-застройщика, регистратор забирает подписанное заявление, копии и оригиналы указанных выше документов.

Если жилье приобретено в ипотеку, должен также присутствовать и представитель от банка-кредитора.

Паспорта сразу возвращаются владельцам. На руки выдается расписка с перечнем принимаемых документов и указанием предполагаемого срока завершения регистрации. В расписке указывается номер телефона, позвонив по которому и назвав номер дела (расположен в верхнем правом углу), можно узнать о готовности документов.

Готовые свидетельства о собственности выдаются лично каждому собственнику по предъявлении паспорта, при этом возвращаются документы (оригиналы), указанные в расписке. С этого момента новоселы становятся полноценными собственниками.

Некоторые люди после получения ключей и вселения откладывают оформление квартиры в собственность в новостройке на неопределенный срок, ожидая, когда для этого появится время и деньги. Да, тянуть с получением свидетельства можно сколь угодно долго. Но стоит ли оно того?

Видео рассказывает о всех нюансах процесса оформления в собственность новой квартиры в построенном многоквартирном доме.