Понятие «переуступка прав» на объекты недвижимости, зачастую ассоциируется со строящимися квартирами и договорами долевого участия. Наиболее распространена переуступка прав при сделках с квартирами на заключительных этапах строительства, непосредственно перед принятием жилого дома в эксплуатацию.
Если вы принимаете решение стать обладателем практически готовой новой квартиры, то наиболее подходящим вариантом для вас будет приобретение ее по переуступке у того, кто вложил свои деньги с целью инвестиций в строящийся объект на ранних этапах, потому что обычно к этому моменту непроданных квартир у компании-застройщика уже нет. Давайте вместе разбираться: что такое переуступка квартиры в новостройке, как она оформляется, и как покупателю в такой сделке избежать обмана со стороны продавца.
Понятие переуступки квартиры
Пока строительные работы на объекте не закончены, и дом не принят в эксплуатацию, дольщик – будущий владелец квартиры, вложившийся в строящуюся недвижимость, вместо свидетельства о собственности имеет пока только договор долевого участия (ДДУ). Этот правоустанавливающий документ будет являться основанием для оформления свидетельства о праве собственности на жилое помещение в будущем, после сдачи дома в эксплуатацию и приема квартиры у строительной компании.
Сделка, результатом которой является передача такого права от одного человека другому за определенную денежную сумму, называется переуступкой.
Следовательно, переуступка прав (зачастую такое соглашение называют «цессией») возможна исключительно только до момента принятия готовой квартиры от строительной компании и подписания акта приёмки.
Причины продавать квартиру в новостройке
Продать квартиру в тот временной период, когда идет процесс сдачи готового дома, и недвижимость оформляется в собственность, нельзя. Однако оформление может растянуться на месяцы, а многие инвесторы не желают тратить время на ожидание. Ведь время и инфляция сведут все усилия по вложениям на нет, поэтому лучшим моментом для продажи квартиры, купленной с целью вложения денег, является период до сдачи здания.
Причины покупки жилья по переуступке
Основным преимуществом приобретения квартиры по переуступке является более низкая цена. Чаще всего переуступают свои права профессиональные инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость на самых ранних этапах строительного процесса, когда еще роется котлован, и закладывается фундамент. Они подвергают свои деньги определенному риску, ведь никогда нет полной гарантии того, что застройщик окажется добросовестным и порядочным и доведет строительство до конца.
Несмотря на тот неоспоримый факт, что оформленная в собственность недвижимость стоит существенно дороже, инвесторы часто не желают ждать, поэтому и продают свои квадратные метры по переуступке.
Практика покупки жилья непосредственно перед сдачей дома сегодня довольно распространена, и таким образом многие приобретают готовые квартиры в только что возведенных новостройках по привлекательным ценам по переуступке.
О кадастровом паспорте на квартиру, сроках годности и месте получения документа рассказывает статья.
Управляющая компания или ТСЖ, что лучше для управления многоквартирным домом? Читайте здесь.
Пошаговая инструкция по получению свидетельства о собственности на квартиру в новом доме.
Риски при переуступке квартиры в новостройке
Покупка недвижимости по договору переуступки таит в себе различные риски. Основным из них считается возможность признания договора недействительным по самым разным причинам.
И подтвердить данный факт необходимо составлением расписки, иначе в спорных ситуациях доказать, что сумма была другой, и вернуть ее не получится.
Чего опасаться со стороны продавца
К сожалению, бывают ситуации, когда продажа квартиры недобросовестным продавцом с целью обмана и наживы производится не одному, а сразу двум или более людям (такие сделки называются «двойными» продажами).
Продать квартиру дважды можно, если у продавца на руках предварительный договор купли-продажи с застройщиком, либо инвестиционное соглашение. Эти документы не проходят обязательную государственную регистрацию. А договоры ДДУ обязательно регистрируются, по ним ведется учет, и вся информация содержится в государственном реестре.
По договорам долевого участия в строительстве двойные продажи невозможны.
Права дольщиков находятся под защитой федерального закона N 214 «Об участии в долевом строительстве». Поэтому, у продавцов с такими договорами можно смело покупать новостройку по переуступке.
На что проверять застройщика
На сегодняшний день каждая четвертая сделка с недвижимостью осуществляется посредством договора переуступки права. Такое соглашение считается безопасными, его одобряют банки при запросе о предоставлении покупателю ипотечного кредита.
Случается так, что строительные работы закончены, все коммуникации подведены, можно принимать готовые квартиры, но дом в эксплуатацию не сдан. Контролирующие органы отказывают в подписании акта приемки по причине незаконности постройки: отсутствует разрешение на строительные работы или не оформлены права на земельный участок.
В связи с этим, приобретая новостройку по переуступке права, важно проверять не только продавца квартиры, но также и надежность застройщика. Ведь бывший дольщик после подписания соглашения о переуступке (договора цессии) и передачи прав уже не ответственен за дальнейшую судьбу квартиры.
Чтобы уменьшить риски до заключения договора покупателю следует собрать следующую информацию:
- не предстоит ли строительной компании процедура банкротства;
- выполнит ли застройщик договорные обязательства по срокам сдачи объекта;
- соответствует ли постройка тому, что было заложено в плане;
- не переуступлены ли ранее права на этот недвижимый объект другому лицу;
- уведомлена ли компания-застройщик продавцом в письменной форме о заключении договора переуступки прав.
Предлагаем вашему вниманию полезное видео о том, что такое переуступка квартиры в новостройке, какие могут быть подводные камни при такой сделке и как их избежать. Рассказывают профессионалы.
Покупка недвижимости по переуступке прав
Процесс приобретения жилья по договору уступки подразумевает, что покупатель, заменяя прежнего участника долевого строительства, принимает на себя роль дольщика.
Приобретая права, покупатель должен понимать, что и все обязанности по первичному договору также ложатся на него.
Важно еще до совершения сделки убедиться, что сумма стоимости данной квартиры, фигурирующая в ДДУ, была полностью оплачена прежним дольщиком. В качестве документального подтверждения от продавца это могут быть:
От компании-застройщика таким подтверждением может стать акт сверки взаиморасчетов, свидетельствующий о полном выполнении взаимных обязательств сторон договора ДДУ и отсутствии задолженности дольщика.
- Для успешного заключения сделки по договору цессии должны быть в наличии следующие документы:
- договор переуступки права (3-х стороннее соглашение, где сторонами являются строительная компания, дольщик и покупатель);
- оригинал или заверенная нотариусом копия договора ДДУ (с приложениями и дополнениями);
- документы, подтверждающие оплату взносов за квартиру;
- акт передачи платежных документов и договора ДДУ от продавца покупателю;
- согласие компании-застройщика на переуступку квартиры, если оно не прописано в самом договоре;
- если продавец состоит в браке – согласие второго супруга на проведение сделки, заверенное у нотариуса.
Оформление и подготовка всех необходимых документов чаще всего происходит в офисе застройщика. После подписания договора переуступки прав сделка подлежит обязательной госрегистрации в Регистрационной палате.
Налоговый вопрос при продаже недвижимости
Налоговое законодательство Российской Федерации обязывает каждого гражданина, получившего любой доход, уплатить с него налоги. Это касается и ситуации с продажей недвижимости по переуступке, и вариантов с продажей жилья, уже оформленного в собственность. Величина налога определятся исходя из дохода, полученного от продажи квартиры, уменьшенного на сумму расходов, произведенных при ее покупке.
Так и в случае с продажей по переуступке: налог платится не с общей стоимости проданных квадратных метров, а лишь с разницы, которая может получиться между суммой покупки непосредственно у застройщика по ДДУ и той суммой, которую указали при продаже в соглашении о переуступке.
Рассмотрим пример.
Соответственно, если дольщик не получил прибыли вообще (продал квартиру за ту же стоимость), то и налог ему платить не нужно. При этом важно помнить, что декларация по налогу на доходы (3-НДФЛ) должна подаваться в любом случае, пусть даже исчисленный налог к оплате равен нулю. В противном случае налоговая служба наложит штраф за не поданную в установленные сроки декларацию.