С вопросом перевода земли из сельхозназначения в ИЖС я столкнулся в начале 2017 году, купив понравившийся дачный участок в надежде перевести его в статус индивидуального жилищного строительства.
Строить свой дом нужно, строго соблюдая нормы российского законодательства. Частные застройщики, пренебрегшие этим правилом, долго и зачастую безуспешно пытаются узаконить свой самострой. Первое, что следует сделать – решить вопросы с категорией земельного участка.
Российское законодательство выделяет несколько категорий земель, к которым может относиться земельный участок. И следует отметить, что не все категории дают возможность осуществлять индивидуальное жилищное строительство. И тогда для достижения своей цели у собственника возникает необходимость изменения статуса земельного участка сельхозназначения в категорию земель под ИЖС.
ИЖС или СНТ – что лучше
Земельные участки, размещенные в пределах границ населенных пунктов – города, поселка или деревни, или примыкающие к ним, относятся к землям индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
- К ним возможно провести за государственный счет коммуникации:
- электричество;
- водопровод;
- газ.
На них разрешено строить капитальные дома для постоянного проживания. Это строительство должно вестись только после согласования с местными органами власти проекта дома и получения разрешения на строительные работы. После официального ввода в эксплуатацию дома права собственности фиксируются в Росреестре. Затем в них уже можно оформлять постоянную регистрацию.
Они предназначаются для ведения подсобного хозяйства, выращивания различной сельхозпродукции, размещения строений, необходимых для ее производства и хранения.
Распространенный пример таких земель – садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ).
В видео разъясняются различия между землями СНТ, ДНП, ДНТ.
https://www.youtube.com/watch?v=lC8tOufJhFY
Для чего может понадобиться перевод статуса земли
Являясь владельцем участка земли сельхозназначения, вы имеете право использовать его исключительно для этих целей. На нем возможно выстроить подсобные помещения и капитальный жилой дом, но оформить прописку в нем будет довольно затруднительно. Это вы сделаете, лишь доказав, что проживаете в нем круглогодично.
Перевод статуса участка из земель сельхозназначения в ИЖС означает выполнение процедуры, в результате которой он будет внесен в границы населенного пункта и учтен в соответствующей зоне его генерального плана. Это даст возможность выстроить капитальное строение, зафиксировать права собственности и оформить в нем постоянную регистрацию.
Процедура перевода участка любого назначения в ИЖС определяется двумя основными актами:
- Земельным кодексом РФ
- Федеральным Законом №172-ФЗ от 21.12.2004.
Сам перевод категории земель бесплатен, но потребует больших временных затрат. Популярность процедуры перевода земель в категории ИЖС связана еще и с тем, что земли этой категории имеют большое преимущество при продаже – налоговый кодекс позволяет сделать налоговый вычет при их продаже.
Методика перевода земли из сельхозназначения в ИЖС
Куда обратиться для оформления
Для получения разрешения на смену категории земельного участка следует обращаться в местные органы власти, под юрисдикцией которых находится участок:
- если он расположен в черте города – это городские власти,
- если за ней – районные.
Подать прошение может только собственник участка. В случае долевого владения землей необходимы обращения каждого из собственников.
Необходимые документы
Подавая ходатайство об изменении категории участка земли, к нему необходимо приложить:
- копию паспорта заявителя;
- согласие всех собственников на намеченное изменение категории участка;
- выписку из кадастра недвижимости или кадастровый паспорт участка;
- документ, устанавливающий права на участок, – выписка из ЕГРП;
- положительное заключение экологической экспертизы, в случае, если она предусмотрена федеральными законами;
- расчеты потерь сельхозпроизводства в результате вывода участка из их состава.
Пошаговая инструкция по переводу
Процедура перевода участка земли в категорию ИЖС состоит из двух этапов.
Шаг 1. Ходатайство о переводе подается в орган местного самоуправления.
В ходатайстве необходимо указать:
- права на землю;
- кадастровый номер участка;
- категория участка на текущий момент и категория, в которую планируется перевод, т.е. ИЖС;
- основание для смены категории, то есть доказательство законности размещения дома на участке с учетом соблюдения всех санитарных, градостроительных и экологических норм.
К ходатайству прикладываются упомянутые выше документы.
Шаг 2. Получение результатов рассмотрения ходатайства.
Результатом рассмотрения будет либо выдача документов о переводе участка земли в ИЖС, либо мотивированный отказ в переводе.
Рассматриваются документы два месяца с даты ходатайства, ответ вы получите в течение двух недель после принятия органом самоуправления любого решения.
Отказ можно получить по нескольким причинам:
- ходатайство подано не самим собственником участка;
- документы, приложенные к поданному ходатайству, не соответствуют необходимым требованиям;
- судебный запрет или ограничение на распоряжение участком;
- отрицательное заключение экологической экспертизы;
- несоответствие категории ИЖС генеральному плану поселения.
Возможные осложнения
Занявшись переводом своего участка в ИЖС, вы можете натолкнуться на некоторые сложности как во время сбора требуемых документов, так и во время самого переоформления.
Необходимо выполнение целого ряда требований:
- рассматриваемый земельный участок должен географически легко присоединяться к землям своего населенного пункта;
- перевод в ИЖС не противоречит генеральному плану развития населенного пункта;
- для получения разрешения на перевод земли сельхозназначения необходимо положительное заключение экологической экспертизы;
- кадастровая стоимость земельного участка не должна значительно превышать среднее значение стоимости участков в районе или городе.
Зачастую стоимость земли сельхозназначения значительно меньше стоимости участков под индивидуальное жилищное строительство, и такой перевод вызывает ее автоматическое удорожание. Но закон не предусматривает компенсации такой разницы в стоимости, и существующая негласная практика ее истребования незаконна.
Необходимо также помнить, что, если состоялся перевод земельного участка в категорию ИЖС и в течение 10 лет на нем не построен дом, то налог на землю будет вдвое больше. Поэтому, после переоформления категории земли с процессом строительства затягивать не следует.
Полезная информация о возможности прописки на землях сельхозназначения представлена в видео.
Список документов, которые понадобятся при приватизации участка под частным домом, приведен в статье.
Обязательно ли проводить межевание границ вашего земельного участка?
Как убедиться в отсутствии задолженности по налогам: https://svoedelo-kak.ru/uchet/nalogi/uznat-zadolzhennost.html.