Перевод дачного, садового или участка сельхозназначения в землю под ИЖС

С вопросом перевода земли из сельхозназначения в ИЖС я столкнулся в начале 2017 году, купив понравившийся дачный участок в надежде перевести его в статус индивидуального жилищного строительства.

Строить свой дом нужно, строго соблюдая нормы российского законодательства. Частные застройщики, пренебрегшие этим правилом, долго и зачастую безуспешно пытаются узаконить свой самострой. Первое, что следует сделать – решить вопросы с категорией земельного участка.

Российское законодательство выделяет несколько категорий земель, к которым может относиться земельный участок. И следует отметить, что не все категории дают возможность осуществлять индивидуальное жилищное строительство. И тогда для достижения своей цели у собственника возникает необходимость изменения статуса земельного участка сельхозназначения в категорию земель под ИЖС.

ИЖС или СНТ – что лучше

Земельные участки, размещенные в пределах границ населенных пунктов – города, поселка или деревни, или примыкающие к ним, относятся к землям индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

    К ним возможно провести за государственный счет коммуникации:
  • электричество;
  • водопровод;
  • газ.

На них разрешено строить капитальные дома для постоянного проживания. Это строительство должно вестись только после согласования с местными органами власти проекта дома и получения разрешения на строительные работы. После официального ввода в эксплуатацию дома права собственности фиксируются в Росреестре. Затем в них уже можно оформлять постоянную регистрацию.

Земли сельхозназначения располагаются за границами поселений.
Они предназначаются для ведения подсобного хозяйства, выращивания различной сельхозпродукции, размещения строений, необходимых для ее производства и хранения.

Распространенный пример таких земель – садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ).

В видео разъясняются различия между землями СНТ, ДНП, ДНТ.

https://www.youtube.com/watch?v=lC8tOufJhFY

Для чего может понадобиться перевод статуса земли

Являясь владельцем участка земли сельхозназначения, вы имеете право использовать его исключительно для этих целей. На нем возможно выстроить подсобные помещения и капитальный жилой дом, но оформить прописку в нем будет довольно затруднительно. Это вы сделаете, лишь доказав, что проживаете в нем круглогодично.

При оформлении права собственности вне зависимости от размеров и качества дома, владеть вы будете лишь «дачным домиком», что значительно снижает его стоимость при возможной продаже.

Перевод статуса участка из земель сельхозназначения в ИЖС означает выполнение процедуры, в результате которой он будет внесен в границы населенного пункта и учтен в соответствующей зоне его генерального плана. Это даст возможность выстроить капитальное строение, зафиксировать права собственности и оформить в нем постоянную регистрацию.

Процедура перевода участка любого назначения в ИЖС определяется двумя основными актами:

  • Земельным кодексом РФ
  • Федеральным Законом №172-ФЗ от 21.12.2004.

Сам перевод категории земель бесплатен, но потребует больших временных затрат. Популярность процедуры перевода земель в категории ИЖС связана еще и с тем, что земли этой категории имеют большое преимущество при продаже – налоговый кодекс позволяет сделать налоговый вычет при их продаже.

Методика перевода земли из сельхозназначения в ИЖС

Куда обратиться для оформления

Для получения разрешения на смену категории земельного участка следует обращаться в местные органы власти, под юрисдикцией которых находится участок:

  1. если он расположен в черте города – это городские власти,
  2. если за ней – районные.

Подать прошение может только собственник участка. В случае долевого владения землей необходимы обращения каждого из собственников.

Необходимые документы

Подавая ходатайство об изменении категории участка земли, к нему необходимо приложить:

  • копию паспорта заявителя;
  • согласие всех собственников на намеченное изменение категории участка;
  • выписку из кадастра недвижимости или кадастровый паспорт участка;
  • документ, устанавливающий права на участок, – выписка из ЕГРП;
  • положительное заключение экологической экспертизы, в случае, если она предусмотрена федеральными законами;
  • расчеты потерь сельхозпроизводства в результате вывода участка из их состава.

Пошаговая инструкция по переводу

Процедура перевода участка земли в категорию ИЖС состоит из двух этапов.

Шаг 1. Ходатайство о переводе подается в орган местного самоуправления.

В ходатайстве необходимо указать:

  • права на землю;
  • кадастровый номер участка;
  • категория участка на текущий момент и категория, в которую планируется перевод, т.е. ИЖС;
  • основание для смены категории, то есть доказательство законности размещения дома на участке с учетом соблюдения всех санитарных, градостроительных и экологических норм.

К ходатайству прикладываются упомянутые выше документы.

Шаг 2. Получение результатов рассмотрения ходатайства.

Результатом рассмотрения будет либо выдача документов о переводе участка земли в ИЖС, либо мотивированный отказ в переводе.

Рассматриваются документы два месяца с даты ходатайства, ответ вы получите в течение двух недель после принятия органом самоуправления любого решения.

Если ходатайство одобрено, собственнику остается лишь переоформить участок, обратившись в Росреестр для внесения изменений. Если же в переводе отказано, отказ можно обжаловать в суде.

Отказ можно получить по нескольким причинам:

  • ходатайство подано не самим собственником участка;
  • документы, приложенные к поданному ходатайству, не соответствуют необходимым требованиям;
  • судебный запрет или ограничение на распоряжение участком;
  • отрицательное заключение экологической экспертизы;
  • несоответствие категории ИЖС генеральному плану поселения.

Возможные осложнения

Занявшись переводом своего участка в ИЖС, вы можете натолкнуться на некоторые сложности как во время сбора требуемых документов, так и во время самого переоформления.

Необходимо выполнение целого ряда требований:

  • рассматриваемый земельный участок должен географически легко присоединяться к землям своего населенного пункта;
  • перевод в ИЖС не противоречит генеральному плану развития населенного пункта;
  • для получения разрешения на перевод земли сельхозназначения необходимо положительное заключение экологической экспертизы;
  • кадастровая стоимость земельного участка не должна значительно превышать среднее значение стоимости участков в районе или городе.

Зачастую стоимость земли сельхозназначения значительно меньше стоимости участков под индивидуальное жилищное строительство, и такой перевод вызывает ее автоматическое удорожание. Но закон не предусматривает компенсации такой разницы в стоимости, и существующая негласная практика ее истребования незаконна.

Необходимо также помнить, что, если состоялся перевод земельного участка в категорию ИЖС и в течение 10 лет на нем не построен дом, то налог на землю будет вдвое больше. Поэтому, после переоформления категории земли с процессом строительства затягивать не следует.

Полезная информация о возможности прописки на землях сельхозназначения представлена в видео.

Какие штрафы и наказания предусмотрены законом за отсутствие свидетельства о временной регистрации или прописки в паспорте, читайте здесь.

Список документов, которые понадобятся при приватизации участка под частным домом, приведен в статье.

Обязательно ли проводить межевание границ вашего земельного участка?

Как убедиться в отсутствии задолженности по налогам: https://svoedelo-kak.ru/uchet/nalogi/uznat-zadolzhennost.html.

Оцените статью
svoedelo-kak.ru
Добавить комментарий