Возможность выбора жильцами формы управления их домом предусмотрена Жилищным кодексом РФ. Классическое управление осуществляется путем ведения дел управляющей компанией. Однако, как показывает практика во многих конкретных случаях, более выгодным для жильцов является управление домом своими силами. Как это правильно осуществить? Стоит ли создавать товарищество собственников жилья? ТСЖ или управляющая компания, что лучше для владельцев квартир многоквартирного дома?
Понятия УК и ТСЖ
По функциям и предназначению между этими двумя формами управления различий мало: задача обеих – контроль и руководство работой по содержанию многоквартирного дома и обеспечение своевременной оплаты жильцами коммунальных услуг. Однако по форме организации УК и ТСЖ отличия все же имеют.
Управляющая компания (УК) является коммерческой организацией. Это юридическое лицо, предоставляющее жильцам дома платную услугу по обслуживанию здания. Существуют следующие виды таких компаний:
- управляющие – задача которых заключение договоров с субподрядчиками для ухода за домом и контроль по выполнению их работы;
- эксплуатационные – организации, которые сами занимаются выполнением услуг по содержанию жилых домов;
- эксплуатационно-управляющие (гибридные) – компании, одновременно отвечающие за содержание домов и предоставляющие определенный набор коммунальных услуг их жильцам.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) является, наоборот, организацией некоммерческой и создается собственниками квартир с целью управления их общим домом. 135-я статья Жилищного кодекса РФ дает четкое определение полномочий и указывает способ создания такой организации.
На рисунке (для увеличения изображения нажмите на картинку) показаны функции, которые возлагаются на ТСЖ. Они идентичны тем, что выполняет УК:
- контроль над состоянием здания и дворовой территории;
- наём персонала для ухода;
- заключение договоров с подрядчиками при необходимости осуществления ремонтных работ;
- сбор квартплаты и расчет с коммунальными службами.
Плюсы и минусы современных ТСЖ
В сравнении с УК, товарищество собственников имеет следующие важные преимущества:
- жильцы имеют право выбора той эксплуатационной компании, которая лучше зарекомендовала себя в работе;
- собственники жилья могут отказаться от услуг поставщика, если их не устраивают его расценки или качество работы;
- ТСЖ более свободно распоряжается денежными средствами, например, ремонт можно произвести по мере необходимости, не дожидаясь плановых работ;
- жильцы могут совместно решать вопросы, связанные с обустройством подъезда: произвести замену счетчиков, установить осветительную систему, оснащенную датчиками движения, и прочие;
- собственники жилья вправе сами решать вопрос о безопасности дома: установить охрану, видеокамеру, выбрать другие средства защиты;
- ТСЖ может сдавать в аренду пустующие помещения в доме коммерческим организациям с целью получения дополнительных доходов на общественные нужды.
Все перечисленные преимущества неоспоримы, но ТСЖ также имеет и свои недостатки:
- необходимость самостоятельного ведения бухгалтерии: расчет квартплаты, обеспечение сбора средств, оплаты услуг подрядчиков и коммунальщиков, уплата налогов и прочее;
- квартплата чаще всего выше, поскольку жильцам приходится оплачивать дополнительные услуги;
- при спорах и противоречиях с подрядчиками или властями ТСЖ вынуждено своими силами отстаивать позицию жильцов дома в судебных разбирательствах либо пользоваться услугами профессиональных юристов;
- обустройство дворовой территории может вызвать некоторые сложности, поскольку придется сотрудничать с различными службами.
В видео рассматриваются доводы за и против ТСЖ.
Не устраивает работа управляющей компании?
Пора жаловаться.
Чтобы оплатить электроэнергию и передать показания счетчика необязательно терять время и стоять в очередях. Воспользуйтесь Интернетом.
В чем разница между квартирой и апартаментами? О плюсах и минусах этих жилых помещений рассказывает статья.
Плюсы и минусы УК
Деятельностью управляющих компаний является профессиональное предоставление услуг, связанных с обслуживанием дома, из чего вытекают и следующие преимущества УК:
- наличие надежной материально-технической базы, которая позволяет оперативно решать внештатные ситуации;
- отрегулированные отношения с подрядчиками, которые позволяют беспроблемно получать нужные коммунальные услуги;
- наличие у управляющей компании собственной бухгалтерии, которая занимается всеми расчетами;
- наличие профессиональных юристов, которые могут взять на себя решение всех юридических проблем и будут отстаивать интересы собственников квартир в суде.
Наряду с данными плюсами, у управляющих компаний есть и свои минусы:
- жильцы не смогут контролировать расходование денежных средств, поэтому остается риск злоупотреблений и хищений со стороны УК;
- начисление квартплаты производится по усмотрению самой УК;
- политика управления домом может измениться без согласия собственников;
- более низкое качество содержания дома, поскольку один сотрудник УК занимается обслуживанием нескольких домов параллельно;
- дополнительные доходы, полученные от аренды помещений, размещения рекламы и из других источников, принадлежат управляющей компании.
О недостатках при работе с управляющими компаниями, мошенничестве и обмане со стороны УК смотрите в видео.
Какую форму управления домом выбрать
Что лучше для жителей дома: ТСЖ или управляющая компания? Однозначно ответить на этот вопрос нельзя.
Практика показывает, что создание ТСЖ целесообразно в следующих ситуациях:
-
- когда дом относительно небольшой, и для его содержания не нужны специфические знания и наличие большой рабочей группы;
- когда большинство жильцов дома являются собственниками квартир;
- когда жильцы доверяют друг другу и готовы добросовестно оплачивать счета;
- когда среди собственников имеется активист, который готов безвозмездно выполнять обязанности председателя ТСЖ;
- когда в доме есть возможности получения дополнительного дохода (имеется помещение для сдачи в аренду, возможность размещения на фасаде рекламных блоков и другие).
Если жильцы не желают заниматься выбором и наймом эксплуатационных организаций, распределением средств и планированием расходов, если большинство жильцов являются арендаторами квартир или нанимателями социального жилья, в таких случаях предпочтение лучше отдать профессиональной управляющей компании. Либо можно, как вариант, создать в жилом доме ТСЖ, а затем перепоручить осуществление работ УК, заключив договор.
Различия в управлении УК и ТСЖ
УК и ТСЖ различаются по следующим параметрам:
1
Количество обслуживаемых объектов.
УК занимается обслуживанием нескольких жилых домов, а ТСЖ обычно фокусируется на конкретном доме, что позволяет ему лучше справляться со стоящими задачами.
2
Форма управления.
При управлении домом при помощи УК все решения принимает только ее руководитель. В случае с ТСЖ управление осуществляется коллективно: председатель ТСЖ лишь выражает мнение большинства собственников, а окончательное решение принимается общим собранием жильцов путем голосования.
3
Расходование средств.
Все поступившие на счет ТСЖ деньги находятся в распоряжении жильцов: они сами решают, на что и сколько следует потратить. Доходы, полученные УК в процессе управления домом, поступают на общий счет компании.
4
Контроль.
В ТСЖ имеется ревизионная комиссия, которая вместе с общественным собранием осуществляет контроль над деятельностью председателя товарищества и членов его правления. Проверить управляющую компанию имеют право только сотрудники Жилищной инспекции, Роспотребнадзора или прокуратуры. Жильцам эта информация недоступна.
Почему владельцам квартир необходимо участвовать в управлении общим домом и что для этого лучше: ТСЖ или управляющая компания? Смотрите в видео.
Подводя итог вышесказанному, подчеркнем, что выбирать форму управления домом должны сами жильцы, исходя из конкретных условий и факторов.
Довериться управляющей компании можно в случае, если среди собственников квартир не нашлось активиста, желающего стать председателем ТСЖ, и при условии, что не все проживающие в доме являются собственниками жилья.