Возможна ли продажа квартиры, купленной на средства материнского капитала

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал
Многие папы и мамы уже успели воспользоваться государственной поддержкой материнским капиталом для улучшения условий проживания своей семьи. Но как быть, если ситуация изменилась? Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Ограничения по закону при продаже жилых помещений

Для того, чтобы ответить на этот часто возникающий у многих российских семей вопрос, вспомним, какие жилые помещения нельзя продавать по закону.

Гражданский кодекс РФ (ст. 37 п. 2) прямо гласит, что родители (опекуны) не вправе совершать какие-либо сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка (подопечного), без предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Это означает, что нельзя продавать, совершать обмен, дарить или сдавать в аренду имущество, принадлежащее несовершеннолетнему ребенку (подопечному), минуя органы опеки.

Гражданский кодекс о продаже жилья с долями детей

Следовательно, продать жилое помещение, при покупке которого был задействован материнский капитал, можно только с согласия детей, если они достигли совершеннолетия, или после получения официального разрешения на продажу от органа опеки и попечительства, если дети несовершеннолетние.

Это условие вытекает из того факта, что при приобретении жилья на материнский капитал, собственные доли в купленной квартире должны иметь все члены семьи: оба супруга и дети, в том числе первый ребенок, второй и все последующие (в редакции Федерального закона от 28.07.2010 г. N 241-ФЗ).

Даже если вы получили от органов опеки разрешение, помните о сроках. Выданное разрешение действует в течение трех месяцев от даты получения.

При этом договор о купле-продаже жилого помещения должен быть заключен не позднее, чем через месяц после получения разрешения. Если вы не уложитесь в этот срок, необходимо будет повторно готовить пакет требуемых документов и еще раз получать разрешение.

Льготы по оплате ЖКХКакие льготы при оплате услуг ЖКХ имеют многодетные семьи, пенсионеры, другие граждане?

При покупке нового жилья обязательно разберитесь, чем отличаются апартаменты от квартир?

Как самому, не прибегая к помощи риэлтора, купить квартиру и не оказаться обманутым? Здесь пошаговая инструкция.

Продать долю в квартире непросто. Об условиях и нюансах читайте в статье.

Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала

Продажа приобретенной с использованием средств материнского капитала недвижимости проходит также, как и обычной. Стороны обязаны заключить договор, посетить Росреестр для государственной регистрации купли-продажи со стандартным набором документов, а также захватить с собой справку, полученную от органов опеки.

Самый простой вариант разрешения проблемы – когда все дети, в том числе и ребенок, на рождение которого материнский капитал был получен и использован при покупке жилья, достигли совершеннолетия. В этом случае для продажи нужно лишь получить согласие всех членов семьи, имеющих право собственности.

Если же дети еще несовершеннолетние, за получением разрешения на сделку придется обратиться в местное отделение органов опеки и попечительства.

Получение разрешения органов опеки на сделку с квартирой

Получить такое разрешение легко – надо просто подтвердить документально два факта:

  • Дети получат долю в другом жилом помещении, которая будет равна их доле в продаваемой квартире или превысит ее.
  • Условия в том помещении, где будут жить выписанные из продаваемой квартиры дети, не будут хуже, чем условия на предыдущем месте жительства и будут соответствовать санитарным нормам.

Как соблюсти интересы детей при продаже квартиры

Однако допускается нарушение этих фактов в тех случаях, когда это не ущемляет интересов ребенка.

К примеру, если семья переезжает в квартиру меньшей площади, но родительские доли будут пропорционально уменьшены ради того, чтобы детские доли остались неизменными.

Если вы считаете, что ваш случай подпадает под это условие, проконсультируйтесь в местном отделении органов опеки.

Перечень документов

Для этого надо принести в местный попечительский совет документы или их нотариально заверенные копии согласно следующему списку:

  1. Паспорта родителей и удостоверение личности ребенка. До 14 лет это свидетельство о рождении, после – паспорт.
  2. Заявление от обоих родителей, заполненное по установленному образцу, который можно получить в органах попечительства. Если один или оба родителя лишены родительских прав, умерли или признаны недееспособными, то необходимо принести оригиналы или копии подтверждающих это документов.
  3. Для детей, которым исполнилось 14 или больше лет — заявление о согласии на продажу.
  4. Свидетельство о регистрации права собственности на продаваемую квартиру.
  5. Паспорта на квартиру: кадастровый и БТИ.
  6. Выписка из поквартирной карты.
  7. Справка, подтверждающая отсутствие задолженностей за жилищно-коммунальные услуги.

После получения оригиналов или копий вышеперечисленных документов, в течение месяца вам обязаны либо выдать разрешение, либо документально обоснованный отказ. Это срок можно ускорить, если приложить документ о том, что за квартиру был внесен аванс.

Нюансы продажи квартиры, приобретенной в ипотеку

Если вы использовали материнский капитал для того, чтобы взять жилье в ипотеку, которая еще не погашена, при продаже такой квартиры возникнут дополнительные трудности.

Разрешение от банка на продажу квартиры в ипотеке

К перечню необходимых документов прибавится разрешение на продажу от банка, предоставившего ипотечный заём.

Схем продажи в этом случае может быть три:

  1. Ипотека погашается продавцом, после чего квартира может быть продана, как обычно.
  2. По согласованию с продавцом покупатель выплачивает банку остаток средств по ипотеке, после чего с квартиры снимается обременение.
  3. Ипотечный договор перезаключается на покупателя, на которого переходят обязанности бывшего владельца недвижимости по погашению банковского кредита.

Самым проблемными являются варианты:

  • Готовящаяся к продаже недвижимость приобреталась с оформлением ипотечного кредита и оплатой первого взноса из средств материнского капитала, а покупка нового жилья планируется также с привлечением кредитных средств.
    В этом случае залогом погашения кредита становится новая квартира, которая при невыполнении обязательств по погашению кредита может быть отобрана в пользу банка-кредитора.

    Однако это невозможно, так как интересы детей будут нарушены.

  • Новая недвижимость приобретается на этапе строительства покупается, а в недостроенной и неоформленной квартире невозможно выделить доли каждому ребенку.

Для решения обеих проблем необходимо прийти в местное отделение органов опеки с нотариально заверенным заявлением о том, что всем несовершеннолетним будут выделены полагающиеся по закону доли в течении полугода после введения новостройки в эксплуатацию или погашения ипотеки.

Риски для покупателя

Подводные камни для покупателей недвижимости, приобретенной с привлечением материнского капитала

1 Начнем с главного: если сделка с квартирой будет совершена без разрешения органов опеки и попечительства, то она может быть аннулирована. Это разрешение обязан предоставить продавец. Убедитесь, что оно не просрочено и что на нем есть все необходимые подписи и печати. При возникновении любых сомнений позвоните в то отделение опеки, которое выдало документ и уточните все детали.

2 Если квартира была взята в ипотеку, по которой произведены не все необходимые выплаты продаваться она будет с обременением. До момента полной оплаты часть прав на квартиру будет принадлежать банку-кредитору.

Если права маленьких владельцев квартиры были нарушены, закон дает право заинтересованным лицам обжаловать сделку по продаже недвижимости не позднее, чем через три года после наступления совершеннолетия. В таком случае покупатель теряет право собственности на жилье. При этом ему возвращаются уплаченные при покупке деньги, но если у прежних законных владельцев их нет, выплата может производиться по частям и растянуться на длительный период. К тому же, в условиях нестабильного курса рубля и колеблющихся цен на недвижимость на этой сделке можно много потерять.

Условия успешной продажи квартиры

  • Главное условие – это получение разрешения от опеки. Поэтому заранее обдумайте, как соблюсти интересы ребенка при продаже. В случае затруднений запишитесь на консультацию в то же отделение, где планируете брать справку.
  • Время – ваш враг. Все необходимые справки и разрешения действуют очень ограниченное время. Лучшая стратегия – заранее все обдумать и узнать, а потом посвятить неделю или две только оформлению документов. Непосредственно перед продажей еще раз проверьте, не истек ли срок годности разрешения на продажу.

Как видно из этой статьи, продать квартиру, которая было куплена с использованием средств материнского капитала, не только можно, но и не очень сложно. Для этого необходимо только получить разрешение в органах опеки и вовремя собрать все документы.

Задайте вопрос в комментариях

девятнадцать + шесть =