Апартаменты что это такое, отличие апартаментов от квартиры?
Апартаменты — это отдельная жилая площадь, не относящиеся к жилому фонду, но имеющие необходимые условия для проживания, такие как сан.узел и кухня.
Вложение денег в недвижимость всегда считалось одним из наиболее популярных инвестиционных инструментов. Подобные операции позволили существенно увеличить своё состояние Роберту Кийосаки. Также и все капиталы бизнесмена Дональда Трампа были накоплены исключительно за счёт возведения крупнейших объектов, который, собственно, и является автором идеи инвестиций в апарт-отели. Строительство таких гостиниц стало одним из главных направлений его деятельности.
Что такое апартаменты (апарт-отель)
По сути апарт-отели являются объектами коммерческой недвижимости, созданными для получения дохода от сдачи помещений в аренду.
Их отличительной чертой является то, что собственниками номеров в таких гостиницах являются частные лица.
- Покупатель таких апартаментов получает возможность:
- проживать в собственном номере;
- разместить в номере офис своей фирмы;
- заниматься самостоятельной сдачей номера в аренду;
- поручить обслуживание апартаментов и поиск арендаторов управляющей компании за определённый процент от дохода.
Последний вариант чаще всего используется ленивыми инвесторами: то есть, теми, кого вполне устраивает пассивный доход в размере порядка 20% в год.
- Приобретение апартаментов с последующей их сдачей приносит владельцам номеров ряд преимуществ:
- регулярное извлечение дохода от аренды с минимальными затратами сил и времени;
- экономия на покупке недвижимости (номера в апарт-отелях стоят на 10-20% дешевле, чем квартиры);
- покупка апартаментов на этапе строительства позволит дополнительно сэкономить;
- возможность приобретения апартаментов в ипотеку;
- возможность в случае необходимости самому пользоваться купленным номером;
- после заключения соглашения с управляющей компанией владелец номера может рассчитывать на гарантированный доход в установленном размере.
Отличие апартаментов от квартиры
По российским законам номера в апарт-отелях считаются нежилой недвижимостью.
- Это объясняется тем, что порядок их эксплуатации имеет некоторые особенности:
- в апартаментах нельзя зарегистрироваться по месту жительства. Этот факт может показаться неудобным тем, кто планирует постоянно проживать в номере либо взять его в аренду на длительный срок. Соответственно, обитатели апарт-отелей не могут рассчитывать на места в образовательных учреждениях и иные социальные гарантии, предусмотренные для постоянно зарегистрированных граждан. В апартаментах возможна только временная прописка;
- при исчислении налогов, расчёте коммунальных и других платежей апартаменты рассматриваются как нежилая недвижимость, в результате чего расходы существенно увеличиваются. Так, например, налог на имущество возрастает примерно в 5 раз по сравнению с квартирами;
- для покупателей номеров в апарт-отелях не предусмотрен налоговый вычет, на который имеют право физические лица, приобретающие квартиры;
- апартаменты могут быть изъяты у владельца в счёт обеспечения исполнения его денежных обязательств даже в том случае, если у него и его семьи отсутствует иное место проживания.
- Важным моментом являются и особенности налогообложения, с которыми придётся столкнуться владельцам номеров в апарт-отелях:
- приобретение и продажа номеров организациями и предпринимателями на общей системе облагается НДС;
- размер налога, который каждый год придётся уплачивать владельцу апартаментов, составляет 2% от их инвентаризационной стоимости, умноженные на коэффициент-дефлятор (его значение меняется каждый год);
- если владелец апартаментов будет сдавать их в аренду, то 13% полученной арендной платы придётся уплатить в качестве НДФЛ.
Прибыль от инвестирования в апартаменты
В западных странах вложение средств в апарт-отели уже давно перестали быть чем-то необычным, тогда как российские инвесторы ещё только осваивают данный инвестиционный инструмент. Большинство таких гостиниц находится в Москве и Петербурге. Активная деятельность управляющих компаний, занимающихся привлечением арендаторов, а также удачное расположение апарт-отелей дают основания считать этот вид инвестиций достаточно перспективным.
Первым этапом инвестиций в апарт-отель является заключение соглашения с управляющей компанией. Это позволит извлекать фиксированный доход вне зависимости от того, насколько востребованными будут апартаменты у арендаторов. Прибыль будет примерно той же, что и по депозиту в банке, однако, в отличие от вклада, актив (номер) не подвержен инфляции.
Самым выгодным вариантом является самостоятельный поиск арендаторов и заключение договоров с ними.
- Доходность в этом случае рассчитывается примерно следующим образом:
- минимальная стоимость апартаментов в Санкт-Петербурге составляет примерно 2 000 000 рублей;
- стоимость апартаментов в сутки – от 1500 руб., в месяц – от 26500 руб.
Если номер при посуточной сдаче будет заполняться на 50%, то минимальная месячная прибыль составит порядка 20 тыс. руб.
Популярность инвестиций в апарт-отели в России ещё только набирает обороты. Оптимальным вариантом представляется вложение средств в апартаменты, которые находятся на ранних этапах строительства. Это позволит получить прибыль за счёт не только аренды, но и увеличения стоимости номеров по мере приближения строительства к окончанию.
Посмотрите видео о апарт-отелях Петербурга:
Возможно инвестирование в коммерческую недвижимость принесет больший профит.